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楼市调控唱响居住保障 2017将加快出台长效机制

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发表于 2017-1-2 16:01:16 | 显示全部楼层 |阅读模式
楼市调控唱响“居住保障”
2017年将加快出台长效机制
回望2016年的楼市,大体可以用初期温和、中期暴涨、后期降温来概括。在新一轮调控过程中,管理层始终坚持因城施策、一城一策的原则,既确保三线、四线城市去库存的需要,又遏制一线、二线城市过度上涨势头。从第四季度各地楼市交易数据来看,政策组合拳狙击了部分炒房需求,使整体市场步入到相对平稳的状态。
问市场 房价为何加速上涨
今年伊始,全国楼市逐步从2015年的阶段性低点向上攀爬,并在京沪深三大城市的带动下,进入全面普涨局面。受此影响,一方面今年土地拍卖金额创下历史新高,另一方面,以高溢价、高总价、高单价为代表的“三高地王”地块频繁露脸。
据克而瑞研究中心统计,2016年全国300城经营性用地成交金额为19769亿元,相比2015年增加23%,创下近三年新高,仅较2013年减少1779亿元。值得注意的是,2016年全国300城土地市场成交建筑面积40977万平方米,同比下降28%,成交规模连续第三年收窄,且同比降幅不断加大,仅为2013年成交建筑面积的四成。
克而瑞研究中心的一位分析师告诉《证券日报》记者,2016年楼市成交面积缩水,但成交金额不减反增的主要原因在于,自2015年以来,整体宽松的货币环境及热点城市房价的持续上涨,推高了市场的价格预期。
据最新数据显示,截至12月20日,全国共计成交336宗单价、总价地王,数量再创新高。整体来看,总价地王集中在一线城市及部分热点二线城市;单价地王则绝大部分聚集在一线城市。
中原地产首席分析师张大伟在接受《证券日报》记者采访时表示,当前房地产市场过热的主要原因与货币、信贷政策有直接关系,表现为居民加杠杆购房与企业加杠杆购地两个方面。
从央行公布的最新金融统计数据可以看到,11月份新增人民币贷款为7946亿元,环比增加1433亿元,超出市场预期。其中,11月份住户部门贷款增加6796亿元,仍是贷款“主力军”。
张大伟认为,房地产信贷政策是影响楼市走势的关键因素。因为从多年来房地产发展历程看,一般信贷收紧的年份房价都会相应的有所下调,而信贷相对宽松的年份,房价则一路高涨。
去虚火 调控政策频频出台
对于每年的楼市发展来说,“金九银十”一直被看做是全年楼市发展过程中的黄金时期。受上半年楼市持续“高烧”影响,今年的“金九银十”对于买方和卖方来说有着天壤之别。
《证券日报》记者梳理发现,自10月初以来,目前已有三波调控政策接踵而至。首先是9月30日“京八条”发布以来,全国共有22个热点城市以“一城一策”的方式,从限购、限贷、土地供应等方面开启了本轮房地产调控;随后,国家发改委及住建部部署了商品房销售专项检查,银监会要求银行对房地产相关业务进行专项检查,保监会要求保险机构对不动产及衍生金融产品投资开展自查,国务院办公厅发文规范网贷和股权众筹从事房地产金融,沪深交易所对房地产行业分类监管采取“基础范围+综合指标评价”的分类监管标准,此外,国家发改委等七部门联合发文,京冀交界地区严控房地产开发建设,强化房地产市场管控;再随后,一些高烧不退的热点城市也在第一轮限购、限贷的基础上,相继出台“补丁”政策,尤其是进入12月份以来,武汉、郑州、济南等地再次加码调控举措。
调控措施发挥了稳定房地产市场的作用。记者从国家统计局了解到,目前15个一线和热点二线城市房地产市场已经出现降温,房价走势明显趋稳。其中,与11月上半月相比,11月下旬一线和热点二线城市中,9个城市新建商品住宅价格环比下降,降幅在0.1个百分点至0.9个百分点之间;2个城市环比持平;其余4个城市环比涨幅也均回落至1%以内。
如果单从“北上深”三大一线城市来看,目前北京新建商品住宅、二手住宅价格已经基本止涨,其中上海11月份开始下降,而深圳自10月份起已连续下跌两个月。
易居研究院智库研究中心总监严跃进在接受《证券日报》记者采访时表示,在本轮楼市调控过程中,各地对于炒房需求的入市门槛有了明显提高,尤其是通过要求缴纳社保等方式,使得炒房者入市难度加大,进而抑制此类需求。总体来看,明年楼市调控仍会朝着一个稳定的状态进行,对于部分房价上涨过快的城市,将有继续收紧的可能,主要是二线的省会城市。
看未来 长效机制助健康发展
刚刚结束的中央经济工作会议指出,“房子是用来住的,不是用来炒的”。与此同时,会议提出要加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。
中国房地产估价师和房地产经纪人学会副会长柴强认为,长效机制意味着房地产市场发展不能只靠一时的应急政策,关键要解决内火,完善制度建设。在他看来,建立房地产平稳健康发展的长效机制,关键要处理好住房消费和投资、房地产和经济增长、存量房和增量房之间的关系。
方正证券房地产行业首席研究员夏磊在接受《证券日报》记者采访时表示,稳房价其实就是稳民心。当前政策腾挪空间已越来越小,只有构建房地产健康发展长效机制、构建“阶梯形”消费预期才能实现房地产行业的平稳健康发展。
夏磊认为,长效机制的着眼点在于效果长期、预期长期。面对区域分化的市场,作为宏观调控的主体,中央政府应将更多的行政调控责任交给地方政府,使其根据自身特点“因城施策”。并在土地、税收等关键要素方面,应让地方政府承担主体责任。同时,积极适应城镇化发展趋势,全面推行“人地挂钩”,增加人口迅速增长城市的土地供给弹性。另一方面,还应积极推行房地产税改革。具体来看,对各环节税收进行调整,减少交易环节税费、支持居民置换和房产流通;增加保有环节税费,调节财富分配不公。通过简并税种、优化税收结构,为房地产税替代土地出让收入创造条件。同时,应开展空置房房产税试点,减少社会资源的浪费,引导购房预期,避免住房成为炒作的工具。
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