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70年后 你的房子面临怎样的命运?

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发表于 2017-1-4 10:41:47 | 显示全部楼层 |阅读模式
中国房子产权70年年限源于中国土地所有权和房屋所有权分离这一特殊情况。按照法律专家的解释,中国实行土地公有制,只有国家和集体才能成为土地所有权的主体。住房制度改革以前,城市住房基本上也全是“公家”的,住公家的房子是大多数城市居民享有的一项福利。
住房制度改革以后,私人特别是城镇居民,普遍可以拥有自己的房屋,这时候就出现房屋所有权和土地所有权的归属不一致的问题,法律上的解决之道,就是通过在所有权上设定一个用益物权,也就是土地使用权。
由此可见,中国房子70年产权指的是土地使用权的年限,而非对房子所有权的年限,房子所有权是永久的,除非房子不存在了。实际上,现在的商品房的土地使用年限很少有70年的,因为使用年限是从国家出让时开始计算,加上开发周期,最短也得1-2年,到你手里使用年限就不到70年了。
不同用地对年限的限制也不一样。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条土地使用权出让最高年限按下列用途确定:1)居住用地70年;2)工业用地50年;3)教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;4)商业、旅游、娱乐用地40年;5)综合或者其他用地50年。
那么,土地使用权要如何获得呢?
土地使用权最主要的两种获得途径为:出让土地使用权和划拨土地使用权。
(1)土地使用权出让:是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者,并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。是国家把国有土地以约定的面积、价格、使用期限、用途和其他条件,让与土地使用者占有、使用、经营和管理。
(2)划拨土地使用权:是土地使用者经县级以上人民政府依法批准,在缴纳补偿、安置等费用后所取得的或者无偿取得的没有使用期限限制的国有土地使用权。划拨土地使用权只适用于公益事业或国家重点工程项目。
土地使用年限如何计算?
不同性质的房屋,土地使用年限的计算也不同。根据《房天下》总结,如果是属于福利分房的已购公房和央产房,要看土地是以何种方式取得的。以划拨方式取得的,即从该楼的第一套房屋首次进入二手房市场,缴纳土地出让金之日起核定其土地出让年限,同一宗土地、同一栋楼的土地出让年限终止日是相同的。
例如:某房屋1996年竣工,该楼第一套房屋首次进入二手房市场的交易日期为2000年,因此该栋楼的整体土地使用年限也从2000年开始算起,即最终土地使用年限截止日期为2070年。2005年有其他房屋出售,那么购房者购买后的土地使用年限为2070年-2005年=65年。同一宗土地、同一栋楼的土地出让年限终止日相同。
如已购公有住房新占土地是以出让方式取得的,其70年的土地使用年限以原签署的《国有土地使用权出让合同》或《转让合同》,以及下发的《国有土地使用证》核定土地使用年限为准。(一般是从竣工日期算起)
例如:某房屋1997年竣工,房屋所下发的《国有土地使用证》上标注的使用年限为"1997年至2067年",如果这套房屋的业主于2004年出售该房产,其新的土地使用年限为2067年-2004年=63年。
经济适用房的性质较为特殊,整个开发的楼盘并不具备土地使用权证。基于这种情况,通常情况下,经济适用房的土地使用年限以基楼盘原始竣工的时间为准。
例如:某砖混结构的房屋2000年竣工,则这套房屋的最终土地使用年限到2070年为止。房屋的剩余土地使用年限=2070年-购买的时间,比如购买时间为2005年,则其剩余土地使用年限为65年。
商品房的土地使用年限是从开发商拿地之日开始算起。比如开发商拿地时间是2000年,则其土地使用年限是2000年至2070年。2005年购买房屋则其剩余年限为65年(2070年-2005年);2010年购房剩余土地使用年限为60年(2070年-2010年)。
70年后,你的房子会面临怎样的命运?
土地使用权70年到期了,房子要怎么办?《物权法》第一百四十九条规定:住宅建设用地使用权限期间届满的,自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期,依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,依照法律、行政法规的规定办理。
《城市房地产管理》中的第二十一条规定:土地使用权出让合同约定年限届满,如土地使用者需要继续使用,应当至迟与届满前一年申请续期。除根据社会公众利益收回该土地,应当予以批准。续期的应当重新签订土地使用权出让合同,依照规定支付土地使用权出让金。
总结来看,主要有以下处理方式:
(1)土地使用者向土地管理部门提交续期申请书,除根据社会公共利益需要收回的,应当予以批准。获得批准续期的,重新签订土地有偿使用合同,支付土地有偿使用费。这样,你的房产所有权便得以延续。当然,变成危房强制拆除的除外。
(2)土地使用者未申请续期的,土地使用权和地上房产由国家无偿收回。房屋所有权也就自然消失。
(3)土地使用者提出续期申请,根据法律规定没有批准续期的(即根据社会公共利益需要收回的),土地使用权国家无偿收回,但对于地上房产,根据收回时的残余价值给予相应补偿。
虽然法律有规定,但是对于土地使用权到期后是否需要交费?如若交费要按什么标准?这些问题并没有细则规定。就在上个月,持续热议了大半年的温州部分住房20年土地使用证到期问题,迎来了国家层面的初步解决方案。
2016年12月23日,国土资源部正式发布过渡性安排办法:不需要提出续期申请、不收取费用、正常办理交易和登记手续。此举被认为是具有风向标意义。
不过,国土资源部的批复只是一个过渡性的解决方案。至于土地使用权续期问题最终应该怎么办,还是需要法律层面出台详细的条例。国土部的专家表示,总体原则还是按照物权法规定的大方向来,未来工业、商业可能会有偿续期,但住宅的趋势是免费续期。
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