未来10到20年买房和租房 哪个更划算？

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美联储如期进行了第二次加息，把美国利率从0.25%至0.5%的区间，上调至0.5%至0.75%的区间。同时美联储预期将在2017年加息三次，在这种情况下美元会继续走强吗？人民币会跌破7吗？人民币的贬值会对中国楼市产生怎样影响？房价会大跌吗？
看看上海易居研究院的研究总监严跃进先生和财经专栏作家、黄金钱包首席研究员肖磊先生怎么说。
美联储再次加息会影响高端物业的价格走势
严跃进：美联储再次加息，人民币贬值，对中国楼市的影响主要表现在热钱的流出，这会影响一线城市的高端物业，例如上海的徐汇区。这个地区的房子，普通人是买不起的，主要是国际热钱在买，所以人民币疲软会影响这类房子的价格。李嘉诚比较有前瞻性，所以他前一段时间就开始抛售写字楼了。但这并不意味着，大家都要跟着他的步伐走，因为李嘉诚抛售房产，是想释放资金去做别的投资，对普通老百姓来说，由于资金量小，美联储再次加息对他们影响不大。如果选择避险投资，他们大部分还是会选择房产。
人民币贬值 房价会大跌吗？
严跃进：这些年，中国的房价真的跌的只有2008年，因为那年是全球金融危机。我觉得现在房价谈不上下跌，但能不能涨是有周期波动的。从大周期来看，中国的房价是会涨的，但这种预测是没有意义的。我们需要关注的涨幅有多大？哪些政策会影响房价？例如说，明年的十九大和两会可能影响楼市的走向。
肖磊：我观点与严跃进先生不同，我觉得明年房价会跌。从资金来看，就像2008年，资金的回流会非常严重；从库存来看，我们现在的库存比2008年高，所以我说2017年的房价是会下跌的。但这并不表示，楼市没有购买需求，而是需要卖房子回收资金。而且中国的房地产没有经历过楼市的整个大周期，我们只经历过大涨，没有经历过大跌。所以还是要做资产配置。如果特别有钱，不用贷款，买房子可以，如果把房子看成金融产品，如果下跌周期开始，就会很惨。
房价这么高 中国人为什么仍然喜欢买房？
严跃进：高房价主要是针对北上广深等一线城市及一些二线省会城市。人们买房会受很多因素的影响，例如落户，燕郊即使房价要跌，因为没法在北京落户，为了落户很多人也会在燕郊买房。小孩的教育和上学问题也会影响房价，这就是为啥现在的学区房这么贵。
肖磊：中国房价贵一个重要原因是，房子在中国不仅仅是用于居住，更是一种金融产品和身份的象征。以日本为例，现在很多日本年轻人喜欢住群租房，因为在他们看来，房子只是工具，住群租房，不仅可以解决居住的需要，还能社交。
未来10到20年买房和租房 哪个更划算？
严跃进：从便利角度讲，租房比较灵活，越来越多的人可能会把租房作为主导。但租房就要面临房东会随时上调房价的问题，这个问题在未来10年会得到解决。例如，现在的一些房企就会留出一些房子出租，自己做房东，以后租房市场会越来越健康。但租房能不能解决落户、上学等问题就政策的支持。
肖磊：如果中国的租赁法律像国外一样完善，相信很多年轻人都会喜欢租房。以德国为例，长期以来，良好的法律法规、政策条例规范了德国的房屋租赁市场，很好地保障了租客的权益。德国法律规定，德国住房合作社建造的住房必须用于出租，不能出售。住房合作社每年建造的房屋数量占全国总数量的1/3左右。
未来5到10年中国那些地区的房子具备购买和投资价值？
严跃进：在一线城市，其周边小镇的房价可能会涨，因为这些一线城市限购，没有购房资格的人就没法买，只能考虑周边小镇；二线城市，郑州、武汉、合肥、南京、苏州、无锡、济南、厦门、福州等城市还是有上涨趋势，因为供求不足，这些城市大部分库存只够卖4个月，但正常楼市的库存应该在10个月以上。如果有购房资格，年底可以关注这些城市的核心地段。这些城市的郊区，则需要关注他们城市的规划。
肖磊：我只能提供一个思路，例如新疆喀什。目前，我们与巴基斯坦建立了港口，因为石油需求大，如果很多石油都在喀什炼油，那么喀什的房价可能会涨。再举个例子，如果丹东的旁边是韩国而不是朝鲜，那当地的房价可能就是另一个样子。所以，要买房，要考虑的长远，要看大势。

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