全面二孩近一年，扭转楼市的最后一根稻草？

白回

随着近期多城限购限贷政策落地“满月”，各地的楼市大幅降温。业内人士普遍预测，这一波房地产平静期将持续18至 20个月，也就说后年上半年楼市才能慢慢“痊愈”。与此同时，随着“全面二孩”政策实施近一年，有关“二胎”将促成下一波楼市火爆的声音逐渐多了起来。
这多少让人回想起去年“二胎”政策刚诞生那会，楼市上出现的种种乐观观点。与那会不同的是，一年过去了，我们可以通过各地楼市已作出的反映去评判二胎政策的后续影响。结果很明显：二胎政策，确实对楼市产生了一定的利好。但二胎全面放开会造成下一个楼市爆发期则并不全是真相。更准确地说，二胎政策根据城市所在层级的不同，对楼市造成的影响也有区别。
一线城市：“全面二孩”是一剂良药，但对房市的“疗效”并不猛烈
北京作为一线大都市，一直以来，都是人口净流入名列第一梯队的城市，人口红利的优势不言而喻。“全面二孩”政策能否再添一波人口红利？21世纪不动产北京区域副总经理寇海龙表示，因住房成本、教育成本、时间成本等多重因素，北京适龄女性的生育意愿并不是很高，这波人口红利目前尚未来临，未来是否会来，有待时间考证。
众所周知，供求关系是影响房价的一个重要指标，面对迟迟不来的这波人口红利，“全面二孩”政策还能否一改当下楼市低潮的局面，他做了这样一个比喻，“二胎政策是一剂良药，需要小火慢炖，当然药效也不会太猛。”
据寇海龙估算，自“二胎政策”全面落地以来，北京因生二胎有换房需求的数量占总成交数量比重仅5%左右。这么来看，以北京为代表的一线城市，二胎政策并未像当初人们预期的那样重写楼市历史。
二线城市：二胎政策不会拯救房市，但会刺激房市
相较一线城市，二线城市的房价与生活成本相对较低，加之中国传统观念的影响，人们对二胎的生育欲望稍显强烈，这对住房的改善性需求利好较大。以郑州为代表的二线城市来说，居住面积已从两居室开始向三居室转变。据21世纪不动产郑州区域数据显示，2016年（1月-10月）小三居（80㎡-100㎡）成交量同比去年上涨了5%。
但对于国庆期间郑州限购后，成交量月环比下跌50%来说，这5%就不值一提了，单单靠“二胎政策”拯救楼市的话，确实有些不合逻辑。21世纪不动产郑州区域市场部经理杜建晖也持有同样的观点：近几年，郑州一直处于人口净流入状态，人口红利一直存在。二胎政策可以刺激楼市，反之楼市也在一定程度上促进了二胎政策的落地，但楼市并不会因为二胎政策进入发展拐点。
三线城市：短期内大三居成主流，但去库存力量有限
眼下三线楼市依然面临着高库存、去化难，供大于求的基本格局。但21世纪不动产济宁区域总经理遇朋表示，这一表象下，还隐藏着一个短缺的三居室市场。“因为二胎政策，以前很走俏的两居室现在几乎卖不动了，反而之前冷清的三居室，现在却供不应求。”可见，二胎政策在三线城市的影响更大，遇朋认为两年后会再迎来一波购房高潮，到时候适合要二胎夫妻的新楼盘会供应充足。不过，这并不能解决三线城市原有的库存难题。
以上调查，多少能看出二胎政策对楼市影响的有限性。早前也有人口学家从人口增量的角度给出了相同的答案。从2015至2025年10年间，24至29岁的生育旺盛期女性数量将从7387万降至4116万，这也意味着10年后即使生育率保持不变，出生人数也将萎缩接近一半。如果将“全面二孩”政策视为扭转楼市冷淡局面的唯一抓手，这只抓手恐怕心有余而力不足。
确实，楼市已然进入了下半场，“全面二胎”对提振楼市需求，延缓楼市增量房增速下滑能起到一定作用，但仅靠该政策带来一个新的房地产黄金时代恐怕不太可能。

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