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全面二孩近一年,扭转楼市的最后一根稻草?

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发表于 2016-11-10 15:59:58 | 显示全部楼层 |阅读模式
随着近期多城限购限贷政策落地“满月”,各地的楼市大幅降温。业内人士普遍预测,这一波房地产平静期将持续18至 20个月,也就说后年上半年楼市才能慢慢“痊愈”。与此同时,随着“全面二孩”政策实施近一年,有关“二胎”将促成下一波楼市火爆的声音逐渐多了起来。
这多少让人回想起去年“二胎”政策刚诞生那会,楼市上出现的种种乐观观点。与那会不同的是,一年过去了,我们可以通过各地楼市已作出的反映去评判二胎政策的后续影响。结果很明显:二胎政策,确实对楼市产生了一定的利好。但二胎全面放开会造成下一个楼市爆发期则并不全是真相。更准确地说,二胎政策根据城市所在层级的不同,对楼市造成的影响也有区别。
一线城市:“全面二孩”是一剂良药,但对房市的“疗效”并不猛烈
北京作为一线大都市,一直以来,都是人口净流入名列第一梯队的城市,人口红利的优势不言而喻。“全面二孩”政策能否再添一波人口红利?21世纪不动产北京区域副总经理寇海龙表示,因住房成本、教育成本、时间成本等多重因素,北京适龄女性的生育意愿并不是很高,这波人口红利目前尚未来临,未来是否会来,有待时间考证。
众所周知,供求关系是影响房价的一个重要指标,面对迟迟不来的这波人口红利,“全面二孩”政策还能否一改当下楼市低潮的局面,他做了这样一个比喻,“二胎政策是一剂良药,需要小火慢炖,当然药效也不会太猛。”
据寇海龙估算,自“二胎政策”全面落地以来,北京因生二胎有换房需求的数量占总成交数量比重仅5%左右。这么来看,以北京为代表的一线城市,二胎政策并未像当初人们预期的那样重写楼市历史。
二线城市:二胎政策不会拯救房市,但会刺激房市
相较一线城市,二线城市的房价与生活成本相对较低,加之中国传统观念的影响,人们对二胎的生育欲望稍显强烈,这对住房的改善性需求利好较大。以郑州为代表的二线城市来说,居住面积已从两居室开始向三居室转变。据21世纪不动产郑州区域数据显示,2016年(1月-10月)小三居(80㎡-100㎡)成交量同比去年上涨了5%。
但对于国庆期间郑州限购后,成交量月环比下跌50%来说,这5%就不值一提了,单单靠“二胎政策”拯救楼市的话,确实有些不合逻辑。21世纪不动产郑州区域市场部经理杜建晖也持有同样的观点:近几年,郑州一直处于人口净流入状态,人口红利一直存在。二胎政策可以刺激楼市,反之楼市也在一定程度上促进了二胎政策的落地,但楼市并不会因为二胎政策进入发展拐点。
三线城市:短期内大三居成主流,但去库存力量有限
眼下三线楼市依然面临着高库存、去化难,供大于求的基本格局。但21世纪不动产济宁区域总经理遇朋表示,这一表象下,还隐藏着一个短缺的三居室市场。“因为二胎政策,以前很走俏的两居室现在几乎卖不动了,反而之前冷清的三居室,现在却供不应求。”可见,二胎政策在三线城市的影响更大,遇朋认为两年后会再迎来一波购房高潮,到时候适合要二胎夫妻的新楼盘会供应充足。不过,这并不能解决三线城市原有的库存难题。
以上调查,多少能看出二胎政策对楼市影响的有限性。早前也有人口学家从人口增量的角度给出了相同的答案。从2015至2025年10年间,24至29岁的生育旺盛期女性数量将从7387万降至4116万,这也意味着10年后即使生育率保持不变,出生人数也将萎缩接近一半。如果将“全面二孩”政策视为扭转楼市冷淡局面的唯一抓手,这只抓手恐怕心有余而力不足。
确实,楼市已然进入了下半场,“全面二胎”对提振楼市需求,延缓楼市增量房增速下滑能起到一定作用,但仅靠该政策带来一个新的房地产黄金时代恐怕不太可能。
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发表于 2016-11-11 13:21:05 | 显示全部楼层
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发表于 2016-11-11 14:58:38 | 显示全部楼层
短期内大三居成主流,但去库存力量有限
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发表于 2016-11-12 13:52:23 | 显示全部楼层
                     
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