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调控新政满月楼市“入秋” 北上广深供应量腰斩

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发表于 2016-11-7 13:49:41 | 显示全部楼层 |阅读模式
随着十月结束,冷空气终于南下广东,炎热的华南迅速入秋。在房地产市场,传统销售旺季“银十”的秋天来得更快一些。从9月30日开始的新一轮楼市调控新政,在10月初的国庆假期进一步升级,而相关热点城市的市场表现,也伴随政策出台而迅速降温。
10月市场出现降温
10月初的“22城调控”楼市新政满月,调控实际成效明显。在多地密集发布调控政策的影响下,今年中国楼市传统旺季“金九”和“银十”呈现冰火两重天——9月份的楼市供销两旺,到10月后快速降温,仿佛“一夜入秋”。
新政出台后,众多购房者恢复理性,纷纷转为观望。整个“银十”,国内楼市成交量普遍下探。不仅调控城市成交量明显下滑,不少未调控城市成交量也出现波动。
房地产服务机构亚豪君岳会统计数据显示,10月份,北京商品住宅(不含保障房与自住房)成交套数和面积分别减少41%和32%,同时这一成交量也创了近5个月的新低。
据CRIC统计,10月份,28个样本城市成交量环比下滑15%,其中出台调控新政的城市合计环比降幅高达21%。而在未出台调控的城市中,成交量环比回落的城市也接近半数,其中长沙、常州成交量环比降幅均超过两成。
相比之下,投资比重高的城市成交波动更大。与今年月均成交量相比,苏州、厦门、无锡等市成交量均出现了大幅下探,其中厦门10月份成交量仅为今年平均成交量的四成。但也有少数城市出现“末班车”效应,新政出台后迎来购房者集中入市。如南昌、惠州十月份成交量环比涨幅均超过三成,并创下今年新高。
新政影响下,房价也出现松动。据中国住房(新房)价格288指数显示,一线城市房价环比增幅均低于2%,各市房价增速均现回落。其中上海房价环比指数变动最大,环比增幅跌至1.09%,较9月份下降了2.85个百分点;深圳房价环比指数最低,仅较上月环比上涨0.04%。
一度火爆的二手房市场,买家心态也明显发生变化。北京、深圳、合肥、苏州、南京等地都出现二手房房源报价下降的情况。特别是前期一些价格虚高的二手房房源,已降价到市场水平,不少房源报价降幅超过10%。
中原地产首席分析师张大伟指出,从实际签约看,受到新政影响的20余城市成交量实际跌幅达到40%左右。他透露,全国布局的中介公司代理行,10月业绩环比下调都在40%至50%左右。
北上广深楼市供应腰斩
在购房者回复理性,观望情绪上升同时,房地产开发企业和中介机构也明显受到新政影响。尤其是随着各地纷纷开展对各类哄抬价格等违规营销行为的整顿,楼市供应量也开始出现变化。
CRIC的统计数据显示,10月份28个样本城市供应量环比跌幅高达24%,供应量的跌幅超过了成交量的下降。其中北京、广州、深圳、苏州环比跌幅均超过五成,而四个一线城市平均供应量环比跌幅达到62%,远高于二三线城市平均,这也和过往几次政策出台后的市场反应一致。
除了商品房的供应量和成交量双双下行,此前屡破纪录的土地市场也出现了明显的降温表现。尽管四季度一般为土地成交高峰期,但是10月中国土地成交规模不增反跌,创造今年以来最低点。
中原地产研究中心统计数据显示,10月全月,总价10亿元人民币以上的地块中,溢价率超过100%的地块仅17宗,大大低于此前一个月接近50宗的纪录,大部分城市的土地成交相比前期均有所降温。
另有市场机构监测的300个城市数据,也反映同样的趋势。300个城市10月份经营性土地成交建筑面积,环比下降43%,成交总价805亿元人民币,环比骤降67%,土地平均溢价率56.8%,环比减少34.2个百分点。
后续市场分化或加强
伴随着新政效力显现,房地产会不会转向下行?
“从目前市场趋势来看,预计11月市场成交量还会继续下滑。”易居(中国)企业集团首席执行官丁祖昱分析,在10月成交量的发布、以及部分城市投资客的全方位“退潮”之后,热点城市的需求侧必然会受到很大影响。“三四线城市也无法独善其身,历次市场调控已经证明,一二线市场的调整必然会影响到三四线,特别是热点城市周边的三四线所受影响更大。”
合富辉煌的最新报告分析认为,从不同城市的市场表现来看,前期房价和地价飙升幅度过大、市场投资性需求比重高的城市,或许市场调整的幅度会相对大,调整时间会更长一些;前期市场表现相对温和,自住、改善或长期理财投资型需求主导的城市,市场调整的幅度相对小,调整时间也会相对短。
房价方面,丁祖昱认为,10月房价并没有发生明显变化,特别从个案来说变化更少,房价仍然高位趋稳。从目前掌握的数据来看,大多数一二线城市房价指数仍会保持缓速上升。但从整体平均价格来说,随着“限价”力度不断加大,未来还是有可能会出现结构性下滑。
“基于稳定市场的基本调控原则以及项目盈利考虑,一手房价格还会继续保持。二手房方面,10月份挂牌价已经出现松动,随着交易活跃度的下降,预计11月议价空间将一进步扩大。”丁祖昱说。
合富辉煌报告分析,各城市房价、地价走势,更多取决于城市的调控政策、供求关系、城市综合竞争力、需求结构以及前期房价地价涨幅等综合因素,分化或将加剧。
“以珠三角城市为例,广深同属一线城市,城市吸纳力强,外来人口大,供求关系偏向于供不应求,限购均比较严格,这是共性。”报告分析,但这两个城市差异也显著,深圳对二套房贷限制比广州严,前期房价地价升幅巨大,投资投机需求占比大,外来人口流入量大,广州前期房价地价上升幅度相对较小,时间也滞后,自住改善需求构成更多,供应相对要充足一些。“因此,综合看两个城市的后市表现,预计深圳房价、地价回调会相对明显一些。”
■焦点
房贷审批趋严

进入11月调控风还在继续吹,作为撬动房地产杠杆的重要金融工具,北上广深等一线城市的房地产金融调控进入年尾也开始陆续收紧。而上周,深圳、广州等地纷纷传出银行收紧房贷审批的消息。银行人士认为,严查贷款人的收入、流水、离婚真实性、首付款来源等是大势所趋。随着年末信贷额度从紧,预计年末房贷市场也将所有收紧。
各地收紧房贷政策
10月份,金融政策对房地产领域进行了密集的窗口调控。在严控房企融资的同时,各地纷纷传出银行对于个人房贷的审核收紧的消息。如上海要求银行继续加强对首付资金来源的审查,强化对借款人及其配偶收入证明真实性的审核,审慎评估借款人家庭偿债能力,严禁变相规避调控政策和住房信贷管理规定。
此外,深圳也传出各家银行开始要求更加严格地审查房贷资料,审查的重点包括客户收入、流水的真实性与额度、离婚证真实性、首付款来源等。
上周,广州也有消息称中国银行在广州地区严查假离婚申请房产贷款消息,要求离婚不满月不能办房产贷款,复婚或被要求提前还款。虽然随后中国银行广东省分行澄清表示房贷政策暂无变化,但对贷款审查力度的确在加强。
“感觉最近广州部分银行房贷审批的确有所收紧,部分本来不合资格的贷款申请人想通过离婚来获取贷款资格,现在银行那边很难通过了,我们也不建议他们这样做,其他政策倒是没有调整。”位于滨江东的一家房地产按揭中介业务员告诉记者。
中国银行广东省分行相关人士回复南方日报记者表示,中行的确在加大对房产贷款假离婚的严查力度,但目前该行房产贷款政策并无变化,也并未一刀切限制离婚不满月的房产贷款申请。“我们房产贷款政策并未改变,将继续按照国家法律政策,严格审核个人购房资格,向广大客户提供优质服务。”
随后,记者咨询了工商银行广东省分行营业部、建设银行广东省分行、招商银行广州市分行、中信银行广州市分行等多家个人业务量较多的银行,目前上述银行都暂未出台相关针对“假离婚”收紧房产贷款的政策。
年底房贷或继续收紧
虽然广州房贷市场仍然较为平稳,不过业内人士认为,当前上海等房价高涨地区的监管部门、商业银行都开始严查严打贷款材料真实性,银行逐步收紧审核也是情理之中。加上进入年末,银行贷款额度相对紧张,不少银行已经提前完成全年任务,银行房贷适当从紧在预料之中。按揭中介也表示,年底有些银行没有额度甚至有可能会停贷。
此外,银行个贷业务相关负责人士提醒,虽然广州的住房商业贷款收窄情况不明显,但公积金贷款审批则比以往更加严厉。近期,广州公积金中心新政出台,若申请人人民银行征信记录显示贷记卡累计逾期6期(含)以上的,还清逾期金额两年后才可申请贷款。若征信记录显示商用房贷款、消费贷款、助学贷款或任意种类贷款累计逾期6期(含)以上的,贷款结清5年后才可申请贷款。
申请公积金贷款时也不再需要提供收入证明,个人收入以缴存基数为准。缴存基数达上限的,以其缴存基数和工资的高值认定收入,工资以单位公积金中心登记的数额为准。“由于大部分银行要求贷款人月收入要至少大于月供2倍,公积金的这个要求意味着申请组合贷款的申请人也没有办法对收入证明等材料作假了。”
根据融360发布的10月房贷报告,10月份全国首套房贷款平均利率为4.44%,环比持平。但10月份提供首套房优惠利率的银行数量环比持续下降。融360预计,全国房贷优惠利率持平意味着银行的利率优惠基本到了下限,已经达到震荡探底状态。
值得注意的是,在各地的房地产调控政策影响下,截至10月20日,在全国各地的银行分支机构中,提供首套房首付比例两成的银行比上月减少115家。其中,首付提至三点五成的银行有26家,首付四成的银行有1家。与此同时,明确执行二套房首付四成及以下的银行也有所减少,比9月份减少了47家。其中,北京的民生银行将二套房贷从上月的基准利率上浮10%上升至本月的基准利率上浮30%。
根据融360统计,10月份,广州首套房利率为4.21%,提供优惠的银行占比为91.30%。在监测的23家银行中,广州银行首套房贷款利率从上月9折上调至本月基准利率,首套房贷利率最低的仍然为汇丰银行的8折,最高的是渣打银行和广州银行的基准利率,共有19家银行执行8.5折优惠利率,是首套房贷款的主流利率。首套房首付方面,23家银行全部为首付三成。
二套房方面,23家银行二套房全部执行七成首付政策。二套房贷款利率方面,最高的是广州银行的基准利率上浮15%,其余22家银行全部执行基准利率上浮10%。
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